Hồ sơ quy hoạch 1/500 ghi quy mô dân số dự kiến của Oriva Bay là 3.368 người trên 952 căn — tương đương 3,5 người mỗi căn hộ, đúng cấu hình gia đình đa thế hệ mà dòng 3PN ~130 m² hướng tới.

Chia tổng diện tích sàn 155.976 m² cho 952 căn và 3.368 người, hai con số xuất hiện: ~164 m² sàn/căn và ~46 m² sàn/người — trong đó phần lớn diện tích sàn phân bổ cho công năng ở, phần còn lại dành cho tiện ích và dịch vụ.

—Danh mục 12 tiện ích theo tầng công năng

Danh mục theo tài liệu công bố của chủ đầu tư HUD-405. Trải nghiệm chi tiết từng hạng mục đã được phân tích tại bài tiện ích nội khu Oriva Bay.

—~46 m² sàn/cư dân — con số đứng ở đâu

So với mặt bằng chung cư cao cấp đô thị (thường 25–35 m² sàn/người khi tính toàn bộ sàn bao gồm tiện ích), mức ~46 m² sàn/cư dân của Oriva Bay nằm ở biên độ thoáng của phân khúc — hệ quả trực tiếp của mật độ xây dựng khối tháp 39% và chiều cao 46 tầng cho phép giãn không gian.

Con số này phản ánh “không gian dành cho mỗi người” chứ chưa phản ánh chất lượng tiện ích — yếu tố chất lượng phụ thuộc chuẩn vận hành và chi phí duy trì, được mô phỏng ở phần 03.

Quy chuẩn xây dựng QCVN 04:2021/BXD yêu cầu nhà ở thương mại bố trí tối thiểu 20 m² chỗ để xe cho mỗi 100 m² diện tích sàn căn hộ — gồm cả diện tích làn xe. Quy chuẩn kỹ thuật bãi đỗ quy định chiều cao tầng hầm tối thiểu 2,2 m và bãi đỗ từ 4 tầng hầm trở lên phải trang bị thang máy chở khách.

—Quy chuẩn yêu cầu bao nhiêu, dự án đáp ứng bao nhiêu

Quy đổi ước tính từ quỹ hầm ~14.800 m²: nếu phân bổ toàn bộ cho ô tô (mỗi chỗ ~25–30 m² gồm làn xe), dự án có tối đa 500–540 chỗ ô tô tương đương — tương đương ~0,55 chỗ/căn cộng quỹ xe máy. Với dự án ven biển có lưu lượng khách lưu trú ngắn hạn, quỹ 4 tầng hầm là lợi thế vận hành 20 năm — gần như chưa dự án căn hộ nào tại Quy Nhơn bố trí sâu tương đương.

Số liệu quy chuẩn theo QCVN 04:2021/BXD và quy chuẩn bãi đỗ (cqm.vn, moc.gov.vn). Quỹ hầm ước tính từ diện tích xây dựng mặt sàn 3.703 m² × 4 tầng — con số chính thức theo hồ sơ thiết kế được duyệt.

Phí quản lý vận hành (QLVH) của chung cư cao cấp ven biển hiện dao động 15.000–25.000đ/m²/tháng — chi phí nuôi toàn bộ hệ thống tiện ích: hồ bơi vô cực, gym, an ninh 24/7, cảnh quan, thiết bị tầng hầm. Đây là khoản chi ít người mua tính kỹ nhất khi so giá căn hộ.

—Chi phí “ẩn” của tiện ích 5 sao — ai trả, trả thế nào

Ba nguồn kinh phí duy trì hệ tiện ích: phí QLVH đóng góp hằng tháng (chiếm phần lớn), doanh thu dịch vụ từ nhà hàng – spa – karaoke – rạp phim (tự cân bằng khi vận hành tốt), và quỹ bảo trì 2% theo quy định Luật Nhà ở. Cư dân thực tế trả cho tiện ích qua đúng hai kênh: phí QLVH và chi tiêu tiêu dùng tại điểm dịch vụ.

Điểm cần cân nhắc: hệ tiện ích càng lớn, phí QLVH nền càng cao — hồ bơi vô cực, golf 4D và 4 tầng hầm đều cần nhân sự vận hành chuyên trách. Người mua 1PN dùng 3 tiện ích nhưng đóng phí theo m² nhỏ — ngược lại, người mua 3PN ~130 m² trả 39tr/năm để nuôi hệ tiện ích mình có thể chỉ dùng một phần. Phân tích dòng tiền đầy đủ đã trình bày tại bài có nên mua Oriva Bay để đầu tư.

Hồ bơi và gym là cấu hình chuẩn của mọi dự án cao cấp. Khác biệt nằm ở các hạng mục hiếm — bảng dưới đây xếp tiện ích Oriva Bay cạnh 4 dự án đã phân tích tại bài so sánh 5 dự án căn hộ Quy Nhơn 2026.

Hai hạng mục tạo khác biệt: golf 4D mô phỏng và kết hợp 4 tầng hầm + hồ bơi vô cực tầng cao — cấu hình chưa xuất hiện đồng thời trên bất kỳ dự án căn hộ nào tại Quy Nhơn tính đến tháng 9/2026. Chi tiết trải nghiệm hồ bơi đã phân tích tại bài hồ bơi vô cực Oriva Bay.

Cùng một hệ tiện ích mang ba giá trị khác nhau theo ba nhóm cư dân — thanh tra bằng tỷ lệ thời gian sử dụng thực tế của mỗi nhóm.

—Điểm chung của ba nhóm

Phí QLVH không chia theo mức độ sử dụng — căn second home dùng 25% thời gian vẫn đóng đủ 12 tháng. Đây là lý do cấu trúc tiện ích chỉ “đáng giá” khi khớp với thói quen ở: người về hưu an cư đạt giá trị tối đa, người đầu tư thu giá trị gián tiếp qua giá thuê, người second home cân nhắc cho thuê phần thời gian không dùng để bù phí.