Catalogue dự án mô tả một cấu trúc đứng rõ ràng: tầng 1 ưu tiên không gian thương mại, tầng lửng mở rộng diện tích sử dụng ở một số mẫu, tầng 2 – 3 bố trí phòng ngủ, tầng 4 kết nối phòng khách và bếp, tầng tum mở ra sân thượng trước – sau.

Bản vẽ thể hiện hai cấu hình — có tầng lửng và không có tầng lửng — và bố trí chi tiết thay đổi theo mẫu nhà. Hình ảnh nội thất trong catalogue là định hướng thẩm mỹ, không phải tiêu chuẩn bàn giao.

Khung kiểm soát pháp lý: Quyết định 3612/QĐ-UBND cho phép nhà liền kề xây tối đa 4 tầng + tum thang, hệ số sử dụng đất tối đa 4,3 lần (chưa gồm diện tích tum thang), mật độ từng lô theo QCVN 01:2021; 283 căn được cấp phép theo GPXD số 258/GPXD — xem chi tiết tại Sở Xây dựng.

4T + tum

Hình 01 · Mặt bằng tầngBản vẽ mặt bằng – công năng tầng trong catalogue dự án (nguồn: tư liệu dự án).

Đồ họa 01 · Phân tầng công năng theo catalogue — chiều cao dải mang tính minh họa, không theo tỷ lệ bản vẽ.

Tầng 1 được catalogue ưu tiên cho không gian thương mại. Với mặt tiền 5 m và lô có kích thước tham chiếu khoảng 5 × 17 m cho nền 85 m², gian tầng 1 cho phép bố trí mặt bằng bán hàng thông suốt chiều sâu.

Tầng lửng — có ở một số mẫu — mở rộng diện tích sử dụng ngay trên tầng 1: phù hợp làm khu văn phòng, kho hoặc khu chuẩn bị của mô hình F&B. Hai cấu hình bản vẽ cho phép người mua chọn theo mô hình: lửng khi cần thêm diện tích vận hành, bỏ lửng khi cần trần tầng 1 thoáng.

Mô hình phù hợp từng phân khu đã được phân tích tại bài mặt bằng: Ruby (LK01) nghiêng về chi nhánh ngân hàng, trụ sở, bán lẻ lớn; Sapphire quanh quảng trường hợp cà phê – ẩm thực – dịch vụ; Crystal cạnh trường hợp văn phòng và lớp đào tạo.

Ba nguyên tắc phổ biến của nhà ống mặt tiền 5 m

Với nhà ống 5 m nói chung, ba quy tắc được áp dụng nhiều: giữ gian thông suốt không cột giữa; cửa thứ hai cuối nhà làm lối thoát hiểm và nhập hàng; WC và kho chìm về phía sau để không phá vỡ mặt bằng bán hàng.

Hai tầng ngủ là khối chiếm diện tích lớn nhất của ngôi nhà. Theo cấu trúc catalogue, tầng 2 và tầng 3 cùng mang chức năng phòng ngủ — trên nền lô khoảng 5 × 17 m, mỗi tầng ngủ thường bố trí được hai phòng kèm vệ sinh.

Phân vai thường gặp: tầng 2 làm tầng ngủ chính — phòng chủ có vệ sinh riêng đặt gần vị trí thang; tầng 3 gác phòng phụ và không gian sinh hoạt nhẹ cho con cái hoặc người lớn tuổi.

Về nguyên tắc nhà ống 5 m: cầu thang đặt giữa nhà giúp cả hai mặt trước – sau đều lấy sáng; giếng trời hoặc bước ánh sáng ở khoảng giữa là giải pháp thông gió phổ biến cho nhà sâu trên 12 m.

Tầng 4 gánh chức năng sinh hoạt chung: phòng khách và bếp đặt cùng tầng theo catalogue — cấu trúc đặc trưng của nhà phố kết hợp thương mại, giúp tầng 1 giữ nguyên vẹn làm mặt bằng kinh doanh.

Tầng tum mở ra hai sân thượng trước – sau: sân sau làm khu phơi và dịch vụ, sân trước làm khoảng thư giãn. Điểm kỹ thuật quan trọng: diện tích tum thang nằm ngoài hệ số sử dụng đất 4,3 — phần diện tích sử dụng thực vì thế lớn hơn con số sàn ghi trong bảng hàng.

4T + tum

Hình 02 · Phối cảnh tổng thểNhà phố 4 tầng + tum — mặt ngoài hoàn thiện đồng bộ kiến trúc tân cổ điển (nguồn: chủ đầu tư).

Về nguyên tắc bố trí: bếp mở liền bàn đảo kết nối trực tiếp sân sau tạo luồng gió xuyên tầng; cửa kính lớn phía trước đón sáng chiều而不 che khuất tầm nhìn phòng khách.

Đặt tổng sàn xây dựng lên nền đất của từng phân khu — phép tính từ số liệu bảng hàng 15/05/2026 — ba phân khu cho ba dải tỷ số, tất cả nằm dưới trần 4,3 lần của quy hoạch:

Tỷ số tính từ bảng hàng 15/05/2026; vạch đứt 4,3× theo QĐ 3612 — chưa gồm tum.

Hai hàm ý đọc được: ba phân khu cùng khai thác gần trần quy hoạch — khác biệt giá trị nằm ở vị trí lô chứ không ở “nhiều tầng hơn”; và tum là phần diện tích thưởng nằm ngoài hệ số, cộng trực tiếp vào không gian sử dụng thực.

Từ nhà bàn giao thô bên trong, người mua có thể “lập trình lại” từng tầng theo ba hướng chính:

Về ngân sách: nhà thô trong cần trù 0,8 – 1,5 tỷ đồng hoàn thiện (tham chiếu thị trường cho sàn 300–500 m²). Thứ tự đầu tư hợp lý: kết cấu phụ và hệ điện – nước trước, nội thất sau.

Thô trong

Hình 03 · Hiện trạng công trìnhGiai đoạn hoàn thiện — mặt ngoài đồng bộ theo kiến trúc tân cổ điển (nguồn: công trường).

Bản kiểm công năng trước khi hoàn thiện

Hoàn thiện xong công năng, bước cuối là đối chiếu giá từng mã lô với chính sách — bảng giá và quỹ căn cập nhật tại trang dự án Phú Gia Royal Park. Cách chọn phân khu theo vị trí xem tại bài mặt bằng; dòng khách quanh khu vực xem tại bài dân cư hiện hữu; đời sống hằng ngày xem tại bài sống ở khu Tây Sơn.