Bộ xương của mặt bằng là mạng giao thông: 12 tuyến đường nội khu có lộ giới 15–22 m, tổng chiều dài 1.656,7 m, bố trí ô bàn cờ và không có tuyến cụt — mọi dãy nhà đều tiếp cận được từ hai phía.

Trục xương sống D5 mang lộ giới 18 m, xuyên từ đại lộ vào trung tâm rồi nối sang khu dân cư lân cận; các nhánh N1–N6 rộng lòng đường 7–12 m với vỉa hè 3,5–5 m mỗi bên. Điện, nước mưa và nước thải ngầm hóa 100% dưới vỉa hè.

Phân bổ đất ghi nhận 26.087,01 m² (41%) cho giao thông – hạ tầng kỹ thuật; 25.485,16 m² (40,1%) cho 283 lô nhà ở với tối đa 4 tầng + tum và hệ số sử dụng đất 4,3; phần còn lại gồm ba mảnh tiện ích — TTTM 4.891,51 m², trường liên cấp 4.007,82 m² và hai công viên DKV01–DKV02 trên 3.085,50 m² đất cây xanh.

Ranh giới khu đất theo Quyết định 3612/QĐ-UBND: phía Đông giáp đường song hành QL 1D, phía Tây giáp núi Vũng Chua cùng khu dân cư hiện trạng, phía Nam giáp khu dân cư và đường giao thông, phía Bắc giáp đường giao thông. Bốn cạnh này định vị vai trò của từng phân khu bên dưới.

Hình 01 · Mặt bằng tổng thểQuy hoạch 283 lô nhà liền kề trong 10 dãy — nguồn: tư liệu dự án.

Ruby chỉ gồm một dãy — LK01 — dựng thẳng ra đại lộ Tây Sơn: phía trước là vỉa hè thoáng và lưu lượng QL 1D, phía sau hướng sang chung cư Lamer với hơn 1.300 căn hộ đã về ở.

Đây là nhóm lô lớn nhất bảng hàng: đất 126,44–144,47 m² với mặt tiền 5–5,18 m; cấu trúc 4 tầng + tầng lửng + sân thượng cho tổng sàn 470–537 m² — tầng 1 đủ thông số mở chi nhánh ngân hàng, trụ sở doanh nghiệp hoặc showroom quy mô lớn.

Mức giá bảng hàng 15/05/2026: 9,20–13,50 tỷ — nhóm đắt nhất của dự án, tương xứng vị trí thương mại trên trục showroom ô tô của thành phố.

Hình 02 · Phân khu RubyDãy thương phố tân cổ điển hướng ra đại lộ Tây Sơn — nguồn: chủ đầu tư.

Ba điều Ruby đánh đổi

• Vốn lớn nhất: giá 9,2–13,5 tỷ cộng chi phí hoàn thiện cho tổng sàn tới 537 m².

• Mặt tiền trao đổi: hưởng lưu lượng QL 1D đổi bằng tiếng ồn và bụi đường trường kỳ.

• Thói quen khách: lưu lượng có sẵn, việc khách dừng lại cần khoảng 12–24 tháng hình thành sau bàn giao.

Sapphire gồm các dãy LK02–LK06, trong đó LK03–LK06 giáp trực tiếp quảng trường trung tâm, trục D5 (18 m) và đường Tô Hiệu — vị trí trung tâm của mặt bằng, bao quanh bởi lõi cảnh quan.

Lô chuẩn 85 m² cho sàn 316–324 m²; các lô góc rộng 110–130 m². Căn góc LK04.1.15 trên trục D5 được khuyến nghị cho mục đích kinh doanh nhờ hai mặt thoáng và lưu lượng nội khu.

Giá bảng hàng 6,60–8,93 tỷ. Dãy LK05 mang view công viên — lựa chọn được gợi ý nhiều nhất cho gia đình muốn an cư ngay trong lõi cảnh quan.

Hình 03 · Phân khu SapphireDãy nhà phố quanh quảng trường trung tâm — nguồn: chủ đầu tư.

Ba điều Sapphire đánh đổi

• Giá vốn trung bình: cao hơn lớp khởi điểm khoảng 0,6–3 tỷ đồng tùy vị trí lô.

• Nhịp sôi động: gần lõi cảnh quan và không gian đêm của dự án — hoạt động hơn các dãy sâu.

• Cạnh tranh vị trí: nhiều lô cùng hưởng quảng trường — khác biệt nằm ở hướng cửa và mô hình tầng 1.

Crystal gồm các dãy nội khu phía Đông LK07–LK10, trong đó LK07 và LK09 ôm quanh quỹ đất trường liên cấp 4.007,82 m² — khoảng cách tới cổng trường tính bằng vãng chân.

Lô 75–92,5 m² với sàn 292–384 m²; cấu trúc 4 tầng + sân thượng. Mức từ 6,02 tỷ là lớp khởi điểm của bảng hàng — điểm vào thấp nhất để sở hữu nhà phố trong dự án.

Đặc trưng yên tĩnh và an ninh nội khu: hợp gia đình có con nhỏ, văn phòng nhỏ hoặc lớp đào tạo — đúng nhóm chức năng mà quy hoạch đặt cạnh công trình giáo dục.

Hình 04 · Phân khu CrystalDãy nhà phố bên cạnh trường liên cấp nội khu — nguồn: chủ đầu tư.

Ba điều Crystal đánh đổi

• Diện tích hẹp nhất: 75–92,5 m² giới hạn quy mô thương mại của tầng 1.

• Dòng khách tự chảy ít: xa mặt tiền QL — mô hình cần kéo khách chủ động.

• Phụ thuộc vận hành trường: giá trị khai thác gắn tiến độ đưa trường liên cấp vào sử dụng.

Đặt ba phân khu cạnh nhau theo sáu tiêu chí cốt lõi:

Trong mỗi phân khu, các lô vẫn khác nhau về góc, hướng và khoảng cách tiện ích. Dữ kiện khuyến nghị hiện có gom về hai đường:

Căn góc trục D5 — phép thử của vị trí

Căn góc trên trục D5 là ví dụ điển hình: giao lộ giới 18 m với nhánh nội bộ, hai mặt thoáng, đón lưu lượng nội khu mà không hứng trực tiếp đại lộ — cấu trúc thương mại gần chuẩn nhất sau LK01.

Hình 05 · Vị trí lô gócCăn góc trục D5 — vị trí được khuyến nghị cho mục đích kinh doanh (nguồn: tư liệu dự án).

Chọn xong phân khu, bước kế tiếp là đối chiếu giá từng mã lô với chính sách bán hàng — bảng giá và quỹ căn cập nhật tại trang dự án Phú Gia Royal Park. Bối cảnh trục đường xem tại bài vị trí; lớp cư dân quanh khu vực xem tại bài dân cư hiện hữu; đời sống hằng ngày quanh dự án xem tại bài sống ở khu Tây Sơn.